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菲律宾沙龙娱乐平台登入 习大大精准点穴重庆“地票”,农村宅基地开启撒钱新模式 作者:匿名 时间:2020-01-11 09:16:18:


菲律宾沙龙娱乐平台登入 习大大精准点穴重庆“地票”,农村宅基地开启撒钱新模式

菲律宾沙龙娱乐平台登入,农地圈政策研究团队专注于农业政策研究,尤其是农村土地改革研究,农地圈不止一次在公开场合表示,农村改革是否成功的关键点,在于能否将农村建设用地与城市建设用地指标的稀缺性结合起来。其他的路径都是徒劳,农业现代化对广大农民没有大多实际意义,并不会让农民增收。

1、农村改革的核心被市场误读

农村大体是2个明显变化,一是农业现代化,一是城镇化。农业现代化要求规模化经营,土地通过流转而集中,但这并不能让农民增收。这块目前陷入了死胡同,租金高了,没人去承租,租金低了,农民不外租。已经承租的,不赚钱纷纷转租。以流转出去的地区为例,大部分农民只能收取微薄的地租,新闻宣传的给农场打工收入,并不适用广大老百姓,一个村500个劳动力,种2000亩地。规模化后,农场阶段性雇佣50人,这50人可以既有地租受益,又有打工收益(农忙时才有,非全年)。另外450人只有地租收益,通常这收益还低于他们分散种植的收入。这就是新闻里宣传的土地流转后的农民的双重收入。因此,规模化流转,对农民实际上没有太大意义,但目前主流媒体一直在宣传这块。

通过以上分析可以得知,指望土地规模化经营来推动城镇化,作用基本为零。农地圈团队看来,农村改革真正对于农民有深远影响的,而在于农村的还权赋能的土地产权改革。将农村土地处置权能和金融属性还给农民,完成上世纪80年代改了一半的农村改革。

现在的农村土地改革,已经十分明确,就是原来的承包经营权一分为二,分为承包权和经营权。经营权可以抵押,农村宅基地可以有条件的退出,农村经营性建设用地可以通过增减挂入市,实现同地同权,农房也要发证也可以抵押。

前段时间,中央已经允许各地试点农村城镇化改革路径。有的是宅基地换房产,宅基地换社保,有的是集体上楼,都被证明是不可持续的。

2016年年初,习大大出人意料的到重庆考察,意味深远。更出人意料的又让人惊喜的事,习大大对黄奇帆的地票制度大为赞赏,并直言“这里大有希望”。黄奇帆要调入中央,目前是出任国务院秘书长的最大热门。如果他能顺利履新,对中国经济,绝对是一大利好。

回到正题,习大大为什么要点穴"地票"制度呢?

让我们先翻翻重庆的地票制度到底是怎么回事!

先按时间捋顺:

2007年,国务院批准重庆为统筹城乡综合配套改革试验区。

2008年6月27日,国土资源部《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》颁布。

2008年11月17日,重庆市人民政府第22次常务会议通过了《重庆市农村土地交易所管理暂行办法》(以下简称《暂行办法》)。

2008年12月4日,重庆农村土地交易所挂牌,该交易所以“地票”作为主要交易标的,中国的地票交易制度就此诞生。

2008年12月4日,重庆农村土地交易所进行第一场地票拍卖。

2009年2月,《国务院关于推进重庆市统筹城乡改革和发展的若干意见》正式批准重庆建立统筹城乡的土地利用制度,在确保基本农田总量不减少、用途不改变、质量有提高基础上,稳步开展城乡建设用地增减挂钩试点。

2009年12月3日,重庆农村土地交易所进行第六次地票拍卖,共有玉豪龙公司、腾翔公司、中渝公司、晋愉公司、东港公司、龙湖地产等6家民企曾经拿到过地票,截至2009年12月3日,重庆农村土地交易所总成交44总地票,共计8300亩用地指标,成交总金额7.38亿元。

再说其运行逻辑:

这套新设计的制度,叫“地票”。阐释一句,地票之“票”,是可交易资产的凭证。此定义当然不算独创,但奇帆的贡献是联想——既然可上市交易企业资产的凭证叫“股票”,那么可交易的土地资产之凭证,为什么不可以叫“地票”?“股票、地票”皆市场交易的权利凭证,联到一起,懂其一就懂其二,念起来又上口,师出有名可算达标。

“地票”的设计思路如下:“以耕地保护和实现农民土地财产价值为目标,建立市场化复垦激励机制,引导农民自愿将闲置、废弃的农村建设用地复垦为耕地,形成的指标在保障农村自身发展后,节余部分以地票方式在市场公开交易,可在全市城乡规划建设范围内使用。”

具体实施,有四个环节:

(1)复垦。前提是农民住有所居,并自愿申请,将闲置、废弃或利用不充分的农居房屋,复垦为耕地。至于单户申请,还是联户申请;是复垦后在本地另建新居或新村,还是到城镇购房——皆遵从申请人的意愿。市、区政府仅对复垦申请的批准和结果验收,负行政责任。验收时,以权证为建设用地的合法依据,以第二次国土调查的图斑控制复垦范围,以实测结果确认有效建设用地的面积,并严守复垦达标的技术标准(土壤层厚40公分,小于15度坡)。

(2)交易。复垦一旦经验收合格,就生成“地票”,即可以公开交易的土地资产之凭证。权利人——农户或农村集体——可持票进场,到“重庆农村土地交易所”挂牌出售。根据土交所章程,城乡法人、具有独立民事能力的自然人及其他组织,均可入场平等竞购地票。地票的成交价由市场决定,信息一律公开。

(3)落地。重庆市建立计划指标、地票、增减挂钩指标分类保障用地需求的制度。明确规定,主城区和区县城新增的经营性用地,必须使用地票。同时,也限定不得在城市规划建设范围之外使用地票,保证地票的落地纳入城市建设规划。另外,地票落地时仍遵守现行土地征收、转用、出让的有关规定。

(4)分配。地票的成交价款扣除复垦成本之后,全部收益归农民和农村集体所有。其中,宅基地收益由农户与集体按85:15分成,其中属于农户的,由土交所直接打入农户的银行账户;属于集体使用的建设用地,复垦交易后的地票收益归集体。重庆市还设立最低交易保护价,保障农户的地票收益不低于每亩12万元,集体的收益不低于每亩2.1万元。复垦形成的耕地,所有权归集体所有,原则上由原农户承包经营和管护。

公开竞购地票的胜出者,无论法人还是自然人,皆有权在城市建设规划范围内按照地票的面积,选择合适位置落地开发。开发的净收益归这些地票持有人,须依法缴纳的税费,则归政府。由是,当农村的建设用地被“移动”到城区时所带来的土地增值收益,就在农民、集体、开发主体与政府之间,按地票制度界定的权利各得其所。

不难明白,重庆地票制度脱胎于“城乡建设用地增减挂钩”,实现的经济功能也类似,就是把农村闲置、废弃、低效占用的建设用地,经由在农村复垦、在城区落地,“移动”到地价较高的位置来使用,从而释放土地升值的潜力。但是,“地票”再也不是用行政之手来实现以上目标,而是经由一个公开的土地市场,通过供求竞争的市场机制来完成。这个打通城乡壁垒的土地市场,基础就是制度化了的各方财产权利。

这就是重庆的地票制度,在农地圈看来,这是在目前土地用途管制,18亿母耕地红线保护的双重红线下,将农村建设用地低价、天量和城市建设用地指标稀缺性能够在市场化机制中,可行的唯一途径,这是一个制度创新。根据重庆最近几年的实践经验,平均每亩宅基地,可以卖20万元以上。其实按这种模式,大致一算,农民卖了宅基地,房子,出租了耕地,巴拉巴拉也有40来万的财产性收入,这才能支撑起农民的城镇化梦想,这才是农民进城的本钱!

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